Long est le chemin pour être à l’affût des bonnes affaires et dénicher la perle rare en termes de biens immobiliers. Effectuer un investissement immobilier nécessite bien évidemment une envie d’obtenir un bon rendement sur son investissement, mais aussi d’éviter les mauvaises surprises.
Plus qu’une envie d’obtenir une rentabilité des investissements, il faut savoir se frayer une place sur le marché de l’immobilier pour déjouer les pièges qui existent tout en restant maître de son portefeuille.
S’il s’agit de votre premier achat immobilier, vous avez sûrement dû informer en amont votre banquier afin d’obtenir un crédit immobilier.
Vous avez aussi sans doute effectué énormément de recherches afin de répondre à vos principales questions : suis-je en train de faire une bonne affaire ? Ou comment vais-je faire pour dénicher la bonne affaire ? Dans 5, voire 10 ans, obtiendrais-je un retour sur investissement ? Et pour les personnes qui souhaitent obtenir assez vite des résultats, attendre 10 ans serait bien trop long.
Tout dépend de votre projet, si vous souhaitez simplement avoir un patrimoine immobilier ou au contraire pouvoir vivre de vos loyers grâce à votre investissement. Alors que faire avant de se lancer dans un projet immobilier ?
Réflexe important à adopter
Avant toute chose, il est opportun de ne pas se précipiter. Il faut prendre le temps d’analyser tous les tenants et aboutissants de votre projet avant de vous lancer.
Vous trouverez dans cet article une liste des principales étapes à suivre qui se base sur deux règles à respecter afin de vous préparer au mieux dans ce magnifique projet qu’est de devenir propriétaire de votre bien immobilier.
L’immobilier vous assurera certainement une certaine sécurité que ce soit pour obtenir une résidence principale et avoir un toit au-dessus de votre tête ou au contraire vous faire de l’argent régulièrement en optant pour un investissement locatif.
Quoi qu’il en soit, le dénominateur commun reste l’investissement dans la pierre, la première règle à respecter est donc d’analyser votre situation personnelle et la seconde le marché de l’immobilier.
Règle 1 Analyser votre situation personnelle
Trois questions à vous poser :
Quel est le but de votre projet immobilier ? Quel bien comptez-vous acheter ? Une maison, un appartement ? Investir dans le neuf ou l’ancien ?
Prendre en compte les qualités du bien convoité ainsi que l’impact sur votre budget. Enfin la question à 1 million d’euros : pourquoi votre banquier devrait-il vous accorder un prêt immobilier ? Tout simplement parce que votre projet tient la route ? Bien sûr que non.
Il est opportun d’analyser sa capacité d’emprunt et celle de remboursement. Voyons voir comment obtenir un prêt à coup sûr.
Analyser le taux d’emprunt
En 2021, le taux d’emprunt des banques avoisine les 1,20 %, mais cela dépend de la durée de l’emprunt. Ainsi, le taux peut varier de 0,19 % à 1,41 % selon que vous empruntiez sur une durée de 7 à 25 ans.
Conseil : analyser le taux de crédit en fonction de votre situation personnelle. Il existe des outils gratuits de simulation de taux de crédit. Cela vous permettra de savoir quel type de bien vous pouvez vous permettre d’acheter ; mais aussi connaître le montant dont vous pouvez bénéficier au titre du prêt.
Bien évidemment, la question ne se pose pas si vous souhaitez acheter cash lors de la signature de l’acte de vente ou à plusieurs.
Mettre la main à la pâte
En Suisse par exemple, pour bénéficier d’un emprunt, il faut faire un apport à hauteur de 20 % du prix d’achat du bien immobilier.
En France aussi, dans la majorité des cas, il faut faire un apport personnel généralement autour de 15 % voire 20 %. De plus, votre participation vous permettra d’obtenir un meilleur taux de crédit, qui vous avantage.
Même s’il existe des cas où vous pouvez espérer faire un premier achat sans apport en obtenant un prêt à 110 %. Cependant, envisager cette option serait sans doute se tirer une balle dans le pied.
En effet, cela nécessite d’avoir un dossier très solide, en béton, tout en sachant que votre taux d’intérêt sera beaucoup plus élevé.
Quoi qu’il en soit, il est tout à fait possible de bénéficier d’un financement bancaire à plus de 100 % si votre projet s’inscrit dans un plan locatif. Cerise sur le gâteau, si vous souhaitez acheter un bien neuf soumis à un dispositif de défiscalisation.
Conseil : Ne négligez pas le plan d’épargne logement qui vous aidera dans votre projet de devenir propriétaire.
La fiabilité et la faisabilité de votre projet
Avoir un projet qui tient la route est nécessaire qu’il soit question de s’acheter sa première résidence principale ou au contraire faire un investissement locatif. Votre projet doit être réel, s’inscrire dans du concret.
Conseils : Vous pouvez aussi opter pour un achat en viager. Cependant, il est opportun de passer par un professionnel qui définira les modalités de la mise en œuvre de ce type d’acquisition.
Il existe également des ventes en ligne de biens immobiliers permettant d’obtenir des biens à des prix très raisonnables sous forme de vente aux enchères.
Règle 2 Dompter le marché de l’immobilier
Pour l’achat de votre première résidence principale :
Sera-t-il question d’une maison neuve ? Ancienne ? D’un terrain à bâtir ? Bien délimiter vos envies, vous permettra de mieux comparer les biens qui sont sur le marché de l’immobilier.
S’agissant d’une maison neuve
L’emplacement du terrain est important. Bien situé, son orientation aura un impact à la fois sur votre bien-être, mais aussi sur votre consommation énergétique. Si le bien est suffisamment exposé au soleil, il vous permettra de faire des économies l’hiver, car il fera moins froid que dans une maison où la lumière peine à y entrer, par exemple.
Cependant, il fera beaucoup plus chaud l’été. C’est à vous d’analyser le pour et le contre. Mais, n’oubliez pas qu’un bien, bien situé, vous permettra de pouvoir revendre plus facilement plus tard.
S’agissant d’un appartement neuf
Vous bénéficierez de certaines garanties en termes d’assurances, ce qui est non négligeable. En revanche, un investissement dans la pierre dans une maison neuve est plus rentable en matière de construction individuelle.
S’agissant d’un bien immobilier ancien
Qu’il soit question d’un appartement ou d’une maison, il faut absolument analyser le potentiel du bien que vous souhaitez acquérir ainsi que sa qualité. Pour cela, il ne suffit pas d’aller visiter le bien. Il faut en plus analyser les diagnostics techniques de celui-ci en demandant les documents nécessaires au vendeur.
La loi vous protège à cet effet, grâce aux articles 1792 et suivants du code civil qui font état de la responsabilité du vendeur ainsi que des garanties pesant sur lui. De plus, si vous optez pour une maison à rafraîchir par exemple, celle-ci aura perdu pas moins de 30 % de sa valeur dans la plupart des cas, ce qui présente un avantage pour vous : négocier votre emprunt bancaire plus aisément.
À savoir : En fonction des dossiers, si vous optez pour un bien immobilier ancien à rénover, il est fort probable que vous bénéficiez d’un déficit foncier. Cela vous aidera à payer moins d’impôt et donc de rentabiliser plus facilement votre investissement immobilier locatif basé sur un déficit foncier.
Si votre choix s’oriente dans l’achat d’un tel bien, vous pouvez obtenir selon votre situation une aide financière en passant par le dispositif « MaPrimeRénov » afin d’effectuer certains travaux dans votre futur logis tout en bénéficiant du prêt à taux zéro.
Conseil : Chaque dossier étant différent, Vous pouvez également bénéficier en fonction de votre projet et de votre situation, du prêt Action Logement, qui vous permettra de financer l’acquisition de votre bien immobilier sur une durée de 25 ans au plus.
Nota bene : Pour certains types de travaux de type amélioration, transformation, entretien, vous pouvez tirer avantage de la TVA à 5,5 % s’il s’agit d’un logement achevé depuis au moins deux ans.
À savoir : pour les foyers modestes, vous pouvez tout à fait bénéficier des aides de la CAF. Rapprochez-vous donc de votre Caisse d’allocations familiales qui délivre son aide sous certaines conditions.
Pour un investissement locatif
Le choix de la ville
Le choix de la ville, mais également du quartier est très important. Dans les villes dynamiques considérées comme des zones en tension, la demande en termes de logement est beaucoup plus forte que les offres proposées. Ainsi, vous n’aurez pas de mal à trouver un locataire et louer votre bien.
L’idéal serait avant tout de connaître le lieu de situation de votre bien immobilier, la ville, le quartier, pour vous faire une meilleure idée de l’endroit en question. Un bien situé près de chez vous est tout à fait intéressant, car vous aurez en principe une meilleure idée du marché et cela présente bien des avantages quand il s’agit d’investissement locatif. Sachant que si vous souhaitez bénéficier d’un meilleur rendement, il vous faudra opter pour une ville dynamique. L’emplacement de votre bien doit être idéalement bien desservi en matière de transports en commun.
À savoir : le choix de la location nue ou meublée a des avantages comme des inconvénients. Cela dépend de vos critères. Par exemple, pour la durée, comptez trois ans pour un appartement non meublé contre un an reconductible pour un meublé ; aussi pour donner congé au locataire, il faudra compter en moyenne trois mois pour un meublé contre 6 mois pour un non-meublé.
Analyser la surface de votre bien immobilier
Qu’il s’agisse d’une grande surface ou d’une petite surface, vous aurez de quoi obtenir un bon rendement. Cela dépend de la façon dont vous allez organiser les choses. Dans les villes où il y a énormément d’étudiants, de jeunes actifs, privilégier les petites surfaces dont le prix au m² revient plus cher que les grandes surfaces.
En revanche, si vous souhaitez investir dans une grande surface, un projet de colocation, qui est relativement à la mode en ce moment, serait parfaitement rentable pour vous. Tout est une question de choix, d’angle de vue et de ce que vous voulez pour votre bien.
Votre bien immobilier soumis à un dispositif de défiscalisation
Selon les villes, les zones, vous pouvez avoir droit à un dispositif de défiscalisation qui vous permettra de faire des économies lors de votre acquisition immobilière.
Cependant, il est opportun de se poser la question de savoir si vous souhaitez conserver longtemps votre bien immobilier. Car, selon le dispositif choisi, attention à la plus-value en cas de revente avant le délai légal ; mais aussi au remboursement des frais à l’administration fiscal, dont vous avez bénéficié grâce au dispositif de défiscalisation.
Conseil : si vous optez pour un investissement locatif, vous pourrez bénéficier selon votre situation d’un prêt locatif social ou encore d’un prêt locatif intermédiaire.
Le choix du bon locataire ou des bons locataires vous évitera bien des déconvenues
Pour cela, il faudra miser tout d’abord sur les garanties que la loi vous offre. Vous pouvez vous assurer de la solvabilité de votre futur locataire, en demandant par exemple ses trois derniers bulletins de salaire s’il est salarié ; s’il est étudiant, demander un garant. Vous pouvez aussi demander à ce qu’il souscrive à la garantie Visale qui est justement là pour aider le propriétaire en cas de pépins. Ou opter pour une assurance contre les loyers impayés ou encore s’orienter vers la nouvelle garantie universelle des risques locatifs.
Et si jamais vous optez pour une colocation, veuillez vous assurer que chacun des colocataires est à même de répondre en termes de garantie à l’intégralité du loyer.
Astuce : il est possible d’insérer une clause de solidarité dans votre contrat de bail en vertu de l’article 1310 nouveau du code civil, ancien 1202, ce qui vous permettra d’éviter certains risques d’impayés. Car attention, la solidarité ne se présume pas, le consentement de toutes les parties est obligatoire !
En bref
Le choix de devenir propriétaire ou de se lancer dans un investissement immobilier en 2021 s’avère judicieux si vous adoptez les bons réflexes. Ayez un bon dossier afin de faciliter l’obtention de votre crédit immobilier.
Par ailleurs, qu’il soit question de l’acquisition d’une résidence principale ou d’un investissement locatif ne négligez absolument pas vos charges, surtout si vous achetez votre bien dans une copropriété. Évaluez-les avant tout, car il s’agit de dépenses qu’il faut prévoir. Le fait de passer à l’action vous permettra de mieux analyser le marché de l’immobilier ; et plus vous serez dans cette dynamique, mieux vous commencerez à comprendre ce secteur.
Cela vous permettra de flairer les bonnes affaires. Surtout, ne négligez pas l’importance de l’emplacement de votre bien immobilier. Quoi qu’il en soit, vous pouvez vous lancer dans l’investissement immobilier et ce même sans diplôme. Toutefois, il est conseillé de beaucoup se documenter avant et même se former dans l’idéal à l’immobilier et dans l’investissement locatif. Cela vous permettra d’y aller plus sereinement.
À bientôt futur propriétaire !
Sources et textes : economie.gouv.fr ; impot.gouv.fr ; service public.fr ; Notaires de France ; Legifrance.fr ; articles 1310 et suivants du code civil ; 1792 et suivants du code civil.